Συντάχθηκε απο τον/την Προβατάς Παναγιώτης Κυριακή, 27 Φεβρουάριος 2011 00:00

Αγορά ακινήτου.

Η αξία ενός ακινήτου καθορίζεται από την κατά τόπο αρμόδια Οικονομική υπηρεσία που βρίσκεται το ακίνητο που πρόκειται να μεταβιβαστεί. Η αποκαλούμενη και ως αντικειμενική αξία ακινήτου καθορίζεται με σχετική νομοθετική ρύθμιση και πλέον αφορά τα ακίνητα σχεδόν σε όλη την Ελλάδα εκτός ορισμένων περιπτώσεων-Νομών (πχ στον Νομό Κερκύρας) που ακόμη ισχύει σε μερικές περιοχές το μικτό σύστημα ο καθορισμός δηλαδή της αξίας του ακινήτου βάσει αξίας που καθορίζει η αρμόδια κατά τόπο ΔΟΥ.

Από 9-1-2011 στην Περιφέρεια Ιωαννίνων όπως και στις περισσότερες περιφέρειες ισχύει αντικειμενικός προσδιορισμός της αξίας καθιστώντας έτσι πιο σαφή τα πράγματα ως προς την αξία του ακινήτου. Αντικειμενική αξία έχουν πλέον όλα τα ακίνητα ακόμη και τα οικόπεδα στα παλιά Δημοτικά διαμερίσματα. Ο υπολογισμός της αξίας είναι κρίσιμος για την εξαγωγή συμπερασμάτων για την πιο συχνή ερώτηση. Πόσο θα στοιχήσει η αγορά ενός ακινήτου;

Έχουμε λοιπόν την αντικειμενική αξία ακινήτου η οποία είναι η χαμηλότερη αποδεκτή αξία του ακινήτου σύμφωνα με την αρμόδια Εφορεία και το αποκαλούμενο τίμημα. Πολλές φορές και επειδή η αντικειμενική αξία δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική αξία ενός ακινήτου, (είναι συνήθως μικρότερη η αντικειμενική από την πραγματική) και επειδή αυτή η αξία πρέπει να γραφτεί στο συμβόλαιο (πχ για την έκδοση τραπεζικού δανείου) η αξία αυτή ονομάζεται τίμημα.

Ο προσδιορισμός των εξόδων λοιπόν είτε βάσει του αντικειμενικού συστήματος είτε βάσει του τιμήματος είναι ο ακόλουθος.

Α. ΦΟΡΟΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

1) Μέχρι του ποσού των 20.000,00Ευρώ 8%
2) Μέχρι οποιουδήποτε ποσού από τις 20.000,00 Ευρώ και επάνω 10%
3) Στο ποσό του φόρου που προκύπτει προσθέτουμε 3% δημοτικό τέλος.
Παράδειγμα: Για αγορά ακινήτου 100.000,00 Ευρώ.
1) 20.000,00 Χ 8% = 1.600,00 Ευρώ.
2) 80.000,00 Χ 10% = 8.000,00 Ευρώ.
3) 1.600 + 8.000 =9.600 + 3% =9.888,00 Ευρώ.

Πρέπει να σημειωθεί ότι αν είναι περισσότεροι οι αγοραστές ή οι πωλητές πολλαπλασιάζουμε ανάλογα το ποσό των 20.000,00 Ευρώ που φορολογείτε με 8% και το υπόλοιπο φορολογείτε με 10% πλέον του δημοτικού τέλους καθιστώντας τον φόρο ελαφρά χαμηλότερο.


ΑΠΑΛΛΑΓΕΣ

Απαλλαγή φόρου έχουν όλοι οι Έλληνες υπήκοοι που δεν έχουν κατοικία που να πληρεί τις στεγαστικές τους ανάγκες. Έτσι όποιος δεν διαθέτει σπίτι ή οικόπεδο (που να μπορεί να χτιστεί) έγγαμος ή άγαμος πάνω από 70,00 μ2 (προσαυξανόμενο κατά 20,00 μ2 για κάθε ανήλικο τέκνο και κατά 30,00 μ2 για τρίτο παιδί) μπορεί να πετύχει απαλλαγή από τον φόρο για την οικία που αγοράζει και σύμφωνα με τον ισχύοντα νόμο ακόμη και για αποθήκη και γκαράζ κάτω όμως από 20,00 τμ που βρίσκονται στην ίδια οικοδομή με την οικία που πρόκειται να αγοράσει (πολυκατοικία ή μεζονέτα).

Προσοχή
Α) Δεν ισχύει η απαλλαγή πρώτης κατοικίας για χώρους που έχουν νομιμοποιηθεί σύμφωνα με τον πρόσφατο νόμο για τακτοποίηση υπογείων ή ημιυπαιθρίων χώρων.
Β) Εάν ο αγοραστής έχει οικία ή οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο σε παλιό δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων δεν θεωρείται ότι το ακίνητο του αυτό καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες και επομένως μπορεί να λάβει απαλλαγή πρώτης κατοικίας.
Τα όρια της απαλλαγής ορίζονται από τον νόμο ως εξής.

Ι. ΓΙΑ ΟΙΚΙΑ

Α) Ο Άγαμος απαλλάσσεται μέχρι του ποσού των 200.000,00 Ευρώ προστιθέμενου αν είναι χωρισμένος και έχει την γονική μέριμνα ανήλικων τέκνων 25.000,00 Ευρώ για καθένα από τα πρώτα δύο παιδιά και 30.000,00 Ευρώ για το τρίτο.
Β) Ο Έγγαμος απαλλάσσεται μέχρι του ποσού των 250.000,00 Ευρώ προστιθέμενου 25.000,00 Ευρώ για καθένα από τα πρώτα δύο παιδιά και 30.000,00 Ευρώ για το τρίτο.


ΙΙ. ΓΙΑ ΟΙΚΟΠΕΔΟ

Α) Ο Άγαμος απαλλάσσεται μέχρι του ποσού των 50.000,00 Ευρώ προστιθέμενου αν είναι χωρισμένος και έχει την γονική μέριμνα ανήλικων τέκνων 10.000,00 Ευρώ για καθένα από τα πρώτα δύο παιδιά και 15.000,00 Ευρώ για το τρίτο.
Β) Ο Έγγαμος απαλλάσσεται μέχρι του ποσού των 100.000,00 Ευρώ προστιθέμενου 10.000,00 Ευρώ για καθένα από τα πρώτα δύο παιδιά και 15.000,00 Ευρώ για το τρίτο.
ΠΡΟΣΟΧΗ
Δεν λαμβάνουμε απαλλαγή πρώτης κατοικίας για αγορά ακινήτου στην ίδια περιοχή έστω κι αν αυτή έχει πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων που έχουμε ακίνητο που πληρεί τις στεγαστικές μας ανάγκες.


Β. ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΑ ΕΞΟΔΑ

Μετά την πληρωμή του φόρου μεταβίβασης ακινήτου έχουμε τα έξοδα του συμβολαίου.
Τα έξοδα πληρωμής -αμοιβής συμβολαιογράφου και μεταγραφής στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο είναι 2% προστιθεμένου του ποσού περίπου των 100-150 ευρώ εάν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή που έχει γίνει πλέον κτηματολογικό γραφείο (πχ Ιωάννινα, Ανατολή, Σταυράκι, Κατσικά).

Έτσι για την αγορά των 100.000,00 Ευρώ τα έξοδα είναι για ένα συμβόλαιο 6 φύλλων με τρία αντίγραφα είναι 2.000,00 Ευρώ στα οποία συμπεριλαμβάνονται η αμοιβή του συμβολαιογράφου το ΦΠΑ 23% και η μεταγραφή στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο.


Γ. ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΑ ΕΞΟΔΑ

Για κάθε αγορά άνω των 11.738,81 Ευρώ απαραίτητη είναι η συνδρομή δύο δικηγόρων ενός του αγοραστή και ενός του πωλητή. Η αμοιβή τους καθορίζεται από νόμο για κάθε περιοχή ανάλογα με το πληθυσμιακό κριτήριο και ονομάζεται παράσταση η κατάθεση της οποίας γίνεται στον αρμόδιο δικηγορικό σύλλογο.
Έτσι η αξία της αμοιβής για την πόλη των Ιωαννίνων ορίζεται ως εξής:
Και για τους δύο δικηγόρους
1) Για ποσό έως 44.020,00 Ευρώ 2%
2) Για ποσό πάνω από 44.020,00 ευρώ 1%
3) Επί του ποσού 23% ΦΠΑ
Παράδειγμα
Για ποσό συμβολαίου 100.000,00 Ευρώ
1) 44.020,00 Χ 2% =880,40 Ευρώ
2) 55.980,00 Χ1% = 559,80 Ευρώ
Σύνολο 1.439,80 Ευρώ + 23% ΦΠΑ=1.770,95 Ευρώ και για τους δύο δικηγόρους.
Ανάλογα με τον βαθμό του δικηγόρου Παρ Ειρηνοδίκης ή παρ Εφετών ή παρ Αρείο Πάγο προσθέτουμε στην αμοιβή 20-50 ευρώ στον καθένα για την παράσταση.
Η αμοιβή αυτή των δικηγόρων είναι η υποχρεωτική παράσταση στο συμβόλαιο, η κατώτερη αμοιβή εκ της οποίας το πιο μεγάλο μέρος παρακρατείτε από τον αρμόδιο δικηγορικό σύλλογο για τρίτες δαπάνες και επομένως η επιπλέον αμοιβή τους καθορίζεται με την προσωπική σχέση προς τους πελάτες τους καθώς και ο όγκος και οι ιδιαιτερότητες του κάθε συμβολαίου καθώς και οι απαραίτητες υπηρεσίες που θα προσφερθούν από τον δικηγόρο για την τελική υπογραφή του συμβολαίου.

Γράφει ο Δικηγόρος: Παναγιώτης Προβατάς  email:  Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από κακόβουλη χρήση. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε την Javascript για να τη δείτε.

ΑΠΑΓΟΡΕΥΕΤΑΙ   η αναδημοσίευση, η αναπαραγωγή, ολική, μερική ή περιληπτική ή κατά παράφραση ή διασκευή απόδοση του περιεχομένου του παρόντος με οποιονδήποτε τρόπο, σύμφωνα με τον νόμο 2121/1993 και τους κανόνες Διεθνούς Δικαίου που ισχύουν στην Ελλάδα. Μοναδική περίπτωση αναδημοσίευσης του παρόντος με την συγκατάθεση του εκδότη και την αναφορά του House4You.gr σαν αναφερόμενος ιστότοπος με url.