Ελ 
Αγορά ακινήτου.
1) Από το καλοκαίρι του 2013 είχε ανακοινωθεί η αλλαγή του φόρου μεταβίβασης ακινήτου με πτώση του συντελεστή φορολόγησης ο οποίος μέχρι εκείνη την στιγμή ήταν 8% για αξία ακινήτου έως 20.000,00 Ευρώ και 10% από ποσό 20.001,00 . Αποτέλεσμα ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων να μειωθεί στο 3% ασχέτως ποσού επιπλέον 3% επί του φόρου υπέρ του εκάστοτε δήμου.
2) Επίσης με την υπ αριθμ. ΠΟΛ.1009/20-1-2016 επήλθε αναδρομική αναπροσαρμογή του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας ακινήτων με ισχύ από 21-5-2015. Με την απόφαση αυτή ουσιαστικά και οριζόντια μειώθηκαν οι τιμές ακινήτων εντός αντικειμενικού προσδιορισμού αξίων σε όλη την Ελλάδα. Για παράδειγμα η τιμή ζώνης από 650 ευρώ οριζόντια μετά την αναπροσαρμογή διαμορφώθηκε σε 600 ευρώ, από 2.700 ευρώ σε 2.250 ευρώ κτλ.
Α) Οι τιμές ζώνης από 600 ευρώ και κάτω παρέμειναν ίδιες.
Β) Οι τιμές των αγρών παρέμειναν ίδιες.
Γ) Επίσης παρέμειναν ίδιες οι τιμές εκκίνησης για ακίνητα εκτός του αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών (σε οικισμούς κυρίως εκτός αστικών κέντρων, χωριά) καθώς και τα συγκριτικά στοιχεία (με αξίες προσδιοριζόμενες από τις κατά τόπο αρμόδιες εφορίες) για τα οικόπεδα εκτός του αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών.
ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ
Α) Ο φόρος μεταβίβασης δηλαδή ο φόρος που πληρώνει στην εφορία ο αγοραστής για την αγορά ενός ακινήτου μειώθηκε σε 3%. Σε αυτό προστίθεται ποσοστό 3% υπέρ του δήμου .
Β) Ο φόρος μεταβίβασης με ΦΠΑ (αφορά οικοδομές που κτίστηκαν μετά το 2005 και πωλητές εργολάβους) εξακολουθεί να είναι 24% επί του απολογιστικού κόστους της οικοδομής που αντιστοιχεί στο ακίνητο που πωλείται. (UPDATE 02-02-2020: Με τις διατάξεις του άρθρου 39 του ν. 4646/2019 αναστέλλεται, μέχρι 31.12.2022 η εφαρμογή του ΦΠΑ στα ακίνητα και επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων.) Προϋπόθεση φυσικά για την αναστολή του ΦΠΑ είναι ο εργολάβος να ζητήσει την αναστολή με σχετική του αίτηση προς την αρμόδια Δ.Ο.Υ.
ΠΟΘΕΝ ΕΣΧΕΣ
Σύμφωνα με τον νόμο 4305/2014 άρθρο 48
«Ως τίμημα αγοράς λαμβάνεται το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης, όπως προκύπτει από τα οικεία πωλητήρια συμβόλαια, εκτός εάν από έλεγχο προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, οπότε λαμβάνεται υπόψη αυτό.»
Επομένως ο αγοραστής θα πρέπει για την αγορά ενός ακινήτου να υπολογίσει αν μπορεί να καλυφθεί όσο αφορά το πόθεν έσχες τα παρακάτω.
Α) Το τίμημα της αγοράς που θα γραφεί στο συμβόλαιο.
Β) Τον φόρο μεταβίβασης που θα πληρώσει.
Γ) Τα συμβολαιογραφικά έξοδα.
Δ) Τα μεσιτικά έξοδα.
Ε) Τα τέλη της μεταγραφής στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο.
Σε κάθε περίπτωση η εφορία μπορεί να προβεί σε έλεγχο εγκυρότητας της δήλωσης που υποβάλλουν οι συμβαλλόμενοι.
Σημείωση:
Στα έξοδα (φόρος , συμβολαιογραφικά) ο αγοραστής πάντα επιβαρύνεται άσχετα αν το τίμημα είναι μικρότερο της αντικειμενικής αξίας με την αντικειμενική αξία του ακινήτου. Αν το τιμημα που αναγράφετε στο συμβόλαιο ειναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας τότε οι φόροι και τα έξοδα αγοράς υπολογίζονται με αυτό το ποσό.
Ενημέρωση 19-3-2021
Με την εγκύκλιο Ε. 2133/11-8-2020 της Α.Α.Δ.Ε. κοινοποιήθηκε η διάταξη του άρθρου 7 του ν. 4716/2020 με το οποίο προστέθηκε εδάφιο στο τέλος της παραγράφου 2 του άρθρου 44 του κώδικα διατάξεων φορολογίας Κληρονομιών ,Δωρεών, Γονικών Παροχών και Κερδών από Τυχερά Παιχνίδια με το οποίο ορίζεται ότι οι χρηματικές δωρεές και γονικές παροχές που συνίστανται από γονείς στα τέκνα τους για αγορά πρώτης κατοικίας του άρθρου 1 του ν. 1078/1980 δεν φορολογούνται πλέον με συντελεστή 10% αυτοτελώς.
Με απλά λόγια σε περίπτωση αγοράς πρώτης κατοικίας μπορεί ο καθένας από τους γονείς με σχετική δήλωση στην εφορία στο τμήμα γονικών παροχών (δωρεά χρηματικού ποσού για αγορά πρώτης κατοικίας) να χορηγήσει προς το τέκνο του χρηματικό ποσό που να καλύπτει το πόθεν έσχες της αγοράς αφορολόγητα μέχρι του ποσού της φορολογικής κλίμακας που έχει οριστεί.
Θυμίζουμε ότι το αφορολόγητο γονικής παροχής ανέρχεται στο ποσό των 150.000 ευρώ από κάθε γονέα και μετά τα 150.000 ευρώ και μέχρι τα 300.000 ευρώ ορίζεται φόρος κλίμακας 1% , από 300.000 έως 600.000 φόρος κλίμακας 5% και από ποσό άνω των 600.000 ευρώ φόρος κλίμακας 10%.
Σημειώνεται ότι συνυπολογίζονται στα παραπάνω ποσά προγενέστερες γονικές παροχές που έχουν γίνει από τον ίδιο γονέα προς το ίδιο παιδί από 1/1/2004 και μετά ,καθώς επίσης και μεταγενέστερες παροχές που τυχόν γίνουν.
ΕΞΟΔΑ ΑΓΟΡΑΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ
Α.ΦΟΡΟΙ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Ο φόρος για οποιοδήποτε ποσό αγοράς διαμορφώνεται σε 3% προστιθέμενο σε αυτό το ποσό 3% δημοτικό τέλος Παράδειγμα: Για αγορά ακινήτου 100.000,00 Ευρώ. 100.000,00 Χ3%=3.000,00 ευρώ. 3.000,00Χ3%=90,00 ευρώ Σύνολο φόρου 3.000,00+90,00= 3.090,00 ευρώ.
Ο φόρος υπολογίζεται με το ποσό αντικειμενικής αξίας αν το τίμημα ειναι μικρότερο αυτής ή με το ποσό του τιμήματος αν ειναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής .
ΑΠΑΛΛΑΓΕΣ
Απαλλαγή φόρου έχουν όλοι οι Έλληνες υπήκοοι που δεν έχουν κατοικία που να πληρεί τις στεγαστικές τους ανάγκες. Έτσι όποιος δεν διαθέτει σπίτι ή οικόπεδο (που να μπορεί να χτιστεί) έγγαμος ή άγαμος πάνω από 70,00 μ2 (προσαυξανόμενο κατά 20,00 μ2 για κάθε ανήλικο τέκνο και κατά 30,00 μ2 για τρίτο παιδί) μπορεί να πετύχει απαλλαγή από τον φόρο για την οικία που αγοράζει και σύμφωνα με τον ισχύοντα νόμο ακόμη και για αποθήκη και γκαράζ κάτω όμως από 20,00 τμ που βρίσκονται στην ίδια οικοδομή με την οικία που πρόκειται να αγοράσει (πολυκατοικία ή μεζονέτα).
Προσοχή
Α) Χορηγείτε απαλλαγή πρώτης κατοικίας και για τους χώρους που έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4178/2013 (περί νομιμοποίησης αυθαίρετων χώρων) , εφόσον έχει περαιωθεί η διαδικασία καταβολής του ειδικού προστίμου ή έχει καταβληθεί ποσοστό 30% του συνολικού ποσού προστίμου ή του σχετικού παράβολου, σύμφωνα μετά οριζόμενα στις διατάξεις του νόμου αυτού και κατά τις διατάξεις του ν. 4014/2011.
Β) Εάν ο αγοραστής έχει οικία ή οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο σε παλιό δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων δεν θεωρείται ότι το ακίνητο του αυτό καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες και επομένως μπορεί να λάβει απαλλαγή πρώτης κατοικίας.
Γ) Όποιος εχει πάρει απαλλαγή πρώτης κατοικίας μπορεί να προβεί σε άρση της απαλλαγής πληρώνοντας τον φόρο που γλύτωσε και να λάβει εκ νέου απαλλαγη πρώτης κατοικίας
Δ) Στις περιπτώσεις που προβλέπονται στην παράγραφο 9 του άρθρου 24 του ν. 4178/2013 (δηλαδή όλους του χώρους τόσο σε υπόγειες στάθμες όσο και στους εσωτερικούς χώρους και σοφίτες), κατά τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας, εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής 50%, επί του αντίστοιχου εντύπου χώρου χρήσης κατοικίας
Τα όρια της απαλλαγής ορίζονται από τον νόμο ως εξής.
ΓΙΑ ΟΙΚΙΑ
Α) Ο Άγαμος απαλλάσσεται μέχρι του ποσού των 200.000,00 Ευρώ προστιθέμενου αν είναι χωρισμένος και έχει την γονική μέριμνα ανήλικων τέκνων 25.000,00 Ευρώ για καθένα από τα πρώτα δύο παιδιά και 30.000,00 Ευρώ για το τρίτο.
Β) Ο Έγγαμος απαλλάσσεται μέχρι του ποσού των 250.000,00 Ευρώ προστιθέμενου 25.000,00 Ευρώ για καθένα από τα πρώτα δύο παιδιά και 30.000,00 Ευρώ για το τρίτο.
ΓΙΑ ΟΙΚΟΠΕΔΟ
Α) Ο Άγαμος απαλλάσσεται μέχρι του ποσού των 50.000,00 Ευρώ προστιθέμενου αν είναι χωρισμένος και έχει την γονική μέριμνα ανήλικων τέκνων 10.000,00 Ευρώ για καθένα από τα πρώτα δύο παιδιά και 15.000,00 Ευρώ για το τρίτο.
Β) Ο Έγγαμος απαλλάσσεται μέχρι του ποσού των 100.000,00 Ευρώ προστιθέμενου 10.000,00 Ευρώ για καθένα από τα πρώτα δύο παιδιά και 15.000,00 Ευρώ για το τρίτο.
ΠΡΟΣΟΧΗ Δεν λαμβάνουμε απαλλαγή πρώτης κατοικίας για αγορά ακινήτου στην ίδια περιοχή έστω κι αν αυτή έχει πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων που έχουμε ακίνητο που πληρεί τις στεγαστικές μας ανάγκες.
Παράδειγμα: Αν κάποιος συγκεντρώνει απαλλαγή για ποσό 250.000 Ευρώ και το συμβόλαιο γίνετε με τίμημα 300.000, τότε προκύπτει φόρος για το υπερβάλλον ποσό δηλαδή 300.000-250.000= 50.000 , το οποίο και φορολογείτε κανονικά με τους παραπάνω φόρους 3% και σε αυτό επιπλέον ο δημοτικός φόρος 3% .
Β.ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΑ ΕΞΟΔΑ
Μετά την πληρωμή του φόρου μεταβίβασης ακινήτου έχουμε τα έξοδα του συμβολαίου.
Με το υπ αριθμ. (ΦΕΚ Β' 2170/9.10.2015) Κοινή Υπουργική Απόφαση αναφορικά με τη μείωση του ποσοστού αμοιβής των συμβολαιογραφικών πράξεων, όπως προβλεπόταν στο Νόμο 4336/2015 («τρίτο μνημόνιο») επήλθε η αλλαγή στις αμοιβές των συμβολαιογράφων .
Συγκεκριμένα, το ποσοστό της αναλογικής αμοιβής των συμβολαιογράφων για την κατάρτιση πράξεων, μειώνεται για ποσό αντικειμένου συναλλαγής από 0 έως 120.000 ευρώ, από 1% σε 0,80% (ανω των 120.000 παραμένει 0,80%)
Τα έξοδα πληρωμής -αμοιβής συμβολαιογράφου και μεταγραφής στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο είναι 1.8% λοιπόν, προστιθεμένου του ποσού περίπου των 100-150 ευρώ εάν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή που έχει γίνει πλέον κτηματολογικό γραφείο (πχ Ιωάννινα, Ανατολή, Σταυράκι, Κατσικά).
Έτσι για την αγορά των 100.000,00 Ευρώ τα έξοδα είναι για ένα συμβόλαιο 6 φύλλων με τρία αντίγραφα είναι 1.800,00 Ευρώ στα οποία συμπεριλαμβάνονται η αμοιβή του συμβολαιογράφου το ΦΠΑ 23% και η μεταγραφή στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο.
Tα έξοδα συμβολαιογράφου υπολογίζονται με το ποσό αντικειμενικής αξίας αν το τίμημα ειναι μικρότερο αυτής ή με το ποσό του τιμήματος αν ειναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής .
Σημείωση: τα συμβολαιογραφικά έξοδα μπορεί να αυξηθούν λίγο (50-100) ευρώ ανάλογα με τα φύλλα του συμβολαίου και τα αντίγραφα που θα ζητηθούν.
Γ. ΜΕΣΙΤΙΚΗ ΑΜΟΙΒΗ
Αν το ακίνητο σας το έχει υποδείξει μεσιτικό γραφείο τότε έχετε υποχρεώση στην καταβολή μεσιτικής αμοιβής η οποία δεν καθορίζετε απο νομοθεσία. Διαβάστε εδώ περισσότερα για την μεσιτική αμοιβή.
ΝΕΑ ΠΡΟΣΘΗΚΗ
Με τον Ν.4393/2016 ΦΕΚ Α΄ 106/06-06-2016 «Κύρωση της Προγραμματικής Συμφωνίας (Programme Arrangement) ΑΡΙΘ.Α-1424 [MIOS] », ο οποίος στο άρθρο δεύτερο, παρ. 6α τροποποιεί το άρθρο 39 Ν.4387/2016 (85Α) προστίθεται μια νέα παράγραφος η 14 δυνάμει της οποίας καταργούνται οι κοινωνικοί πόροι υπέρ του ταμείου νομικών.
Συνέπεια αυτής της αλλαγής είναι η μείωση των ποσών που καταβάλλονται στα συμβολαιογραφικά έγγραφα τα οποία αφορούν δωρεές και γονικές παροχές για δικαστικό ένσημο , μεταγραφές συμβολαίων, για δημοσιεύσεις καταστατικών εταιριών και για μετατροπές ποινών.
Συμπερασματικά με την μείωση αυτή που ουσιαστικά δεν μειώνει τα έξοδα ενός συμβολαίου μεταβίβασης ακινήτου παρά μόνο όσο αφορά τα έξοδα για επίσημα αντίγραφα των συμβολαίων αυτών καθώς καταργούνται ειδικά χαρτόσημα που επικαλούνταν για πόρους υπέρ του ταμείου νομικών. Απαιτείται μόνο η επικόλληση μεγαρόσημου αξίας 0,50 ευρώ. Φυσικά η μείωση στα συμβόλαια γονικής παροχής η οποία είναι ουσιαστική μείωση καθώς τα συμβολαιογραφικά έξοδα από 3% πέφτουν στο 2% επί της αξίας της παροχής έρχεται να προστεθεί επικουρικά στην μείωση της δαπάνης ενός συμβολαίου γενικά από την άποψη ότι μετά από ένα συμβόλαιο αγοράς από κάποιο πρόσωπο για λόγους πχ πόθεν έσχες (αγοράζει ένας πατέρας και μετά κάνει άμεσα μεταβίβαση στο παιδί του που δεν έχει την δυνατότητα λόγω πόθεν έσχες) μπορεί να μειώσει σημαντικά την ολική δαπάνη για την συγκεκριμένη συμβολαιογραφική πράξη.
Γράφει ο Δικηγόρος: Παναγιώτης Προβατάς email:
ΑΠΑΓΟΡΕΥΕΤΑΙ η αναδημοσίευση, η αναπαραγωγή, ολική, μερική ή περιληπτική ή κατά παράφραση ή διασκευή απόδοση του περιεχομένου του παρόντος με οποιονδήποτε τρόπο, σύμφωνα με τον νόμο 2121/1993 και τους κανόνες Διεθνούς Δικαίου που ισχύουν στην Ελλάδα. Μοναδική περίπτωση αναδημοσίευσης του παρόντος με την συγκατάθεση του εκδότη και την αναφορά του House4You.gr σαν αναφερόμενος ιστότοπος με url.
